Verkoop van grond en staatssteun, het blijft lastig

Staatssteun en gebiedsontwikkeling

In een brief van 25 januari 2012 heeft de Europese Commissie (Commissie Nederland meegedeeld dat zij gaat onderzoeken of de gemeente Leidschendam-Voorburg (Gemeente) onrechtmatige staatssteun heeft gegeven aan projectontwikkelaar Schouten De Jong (SJB). De Gemeente had namelijk ingestemd met de aanpassing van een met SJB gesloten overeenkomst. Dit zou SJB mogelijk een voordeel hebben opgeleverd.

De casus

De gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg had op 6 april 2004 in het kader van de (her)ontwikkeling van het centrum van Leidschendam een “Concept Grondexploitatie Masterplan Damcentrum” en een “Concept Masterplan Damcentrum” goedgekeurd  De Gemeente besloot met SJB en drie andere particuliere partijen samen te werken. Met dat doel sloot de Gemeente op 9 september 2004 een samenwerkingsovereenkomst met SJB en drie andere private partijen.

Het gehele project was in twee afzonderlijke fasen verdeeld, ten eerste de grondexploitatiefase en ten tweede de bouwfase. Voor de grondexploitatie waren de Gemeente en SJB op 50-50 basis een publiek-private partnerschap (PPP) aangegaan. De bouwfase van het project zou door SJB en de drie andere private partijen worden uitgevoerd.

In het kader van het project verkocht de PPP in 2004 een perceel grond aan SJB voor een bedrag van € 8,6 miljoen. Deze verkoopprijs was vastgesteld door een onafhankelijke deskundige. Omdat de uitvoering van het project vertraging opliep wegens diverse nationale rechtszaken, was SJB als gevolg van de inmiddels uitgebroken financiële crisis niet in staat 70 % van de geplande huizen via intekening te verkopen. Dit was vereist om de nodige financiering voor de bouwfase te verkrijgen. In 2009 vroeg SJB de Gemeente als partner in de PPP daarom in te stemmen met (i) een verlaging van de overeengekomen verkoopprijs van de grond en (ii) het kwijtschelden van de door SJB te betalen grondexploitatiebijdrage en kwaliteitsvergoeding. De Gemeente honoreerde het verzoek.

Al in 2007 werd de Commissie over de zaak geïnformeerd door een klacht van de Stichting behoud Damplein. De Commissie stelde in drie jaar tijd diverse vragen. Nederland slaagde er echter niet in de twijfels bij de Commissie weg te nemen. Daarom is de Commissie nu een officieel onderzoek begonnen.

Voorlopig oordeel van de Commissie

De Commissie komt tot het voorlopige oordeel dat de Gemeente een selectief voordeel heeft verschaft aan SJB door in te stemmen met zowel de verlaging van de koopprijs, als de kwijtschelding van de grondexploitatiebijdrage en de kwaliteitsvergoeding.

Market economy investor test

De Gemeente betwist dat de verlaging van de koopprijs staatsteun oplevert. De koopprijs was immers overeenkomstig de Mededeling verkoop van grond door een onafhankelijk deskundige getaxeerd. Onder verwijzing naar het Scott arrest werpt de Commissie de Gemeente op de eerste plaats tegen dat zij eraan twijfelt of een particuliere verkoper met dezelfde prijsverlaging zou hebben ingestemd. Er is volgens de Commissie “geen reden om aan te nemen dat een particuliere verkoper een overeengekomen verkoopprijs van een stuk grond met terugwerkende kracht zou verlagen, omdat de koper moeite heeft het huis dat hij van plan was daarop te bouwen, te verkopen (en de verkoper heeft geen financiële betrokkenheid bij deze fase van het ontwikkelingsproject).” Dit is de zogenaamde “market economy investor test”.

Taxatie

Op de tweede plaats wijst de Commissie erop dat de tweede taxatie niet is uitgevoerd vóór het sluiten van de koopovereenkomst “zoals elke particuliere verkoper dat zou doen”. Verder betwijfelt de Commissie of in de gegeven omstandigheden de waarde van de grond wel op basis van de residuele grondwaardemethode (ook wel restwaardemethode genoemd) kan worden vastgesteld. Teneinde de grondwaarde te berekenen, gaat de residuele grondwaardemethode uit van de verkoopprijzen van de huizen. Van deze prijs worden de bouwkosten, de winst- en risicovoorziening afgetrokken. Wat overblijft, is de waarde van de grond. Het is volgens de Commissie duidelijk dat met deze methode in een dalende huizenmarkt de waardedaling van het onroerend goed volledig naar de grondwaarde wordt verschoven. De grondwaarde zou zelfs negatief kunnen zijn.

Speciale behandeling SJB

Het standpunt van de Gemeente wordt volgens de Commissie verder ondergraven door het feit dat het verzoek om verlaging van de overeengekomen verkoopprijzen van de andere betrokken private partijen niet werd gehonoreerd. De Gemeente wilde alleen wijzigingen aanbrengen in de oorspronkelijke plannings- en ontwikkelingsvoorschriften om deze aan de veranderde vraag op de markt aan te passen. Dit toont volgens de Commissie aan dat de lokale instanties, indien zij met de verandering van de economische situatie rekening wensen te houden, maatregelen kunnen nemen die geen staatssteun tot gevolg hebben.

Kwijtschelding

Aan de kwijtschelding van de grondexploitatiebijdrage en kwaliteitsvergoeding maakt de Commissie niet veel woorden vuil. Deze kwijtscheldinging met terugwerkende kracht lijkt in de visie van de Commissie evenzeer niet in overeenstemming te zijn met het beginsel van de particuliere investeerder in een markteconomie, “aangezien geen enkele particuliere investeerder een overeengekomen bijdrage in zijn kosten met terugwerkende kracht zou kwijtschelden zonder enige tegenprestatie.”

Commentaar

Wat de onderhavige zaak opmerkelijk maakt, is dat de Raad van State in de uitspraak van 14 juli 2010 nog tot het oordeel kwam dat er onvoldoende grond was voor het oordeel dat de gemeente in strijd met de staatssteunregels financiële steun zou hebben verleend. Daarbij nam de Raad van State onder andere in aanmerking dat er reeds in 2007 een klacht bij de Commissie was ingediend over het handelen van de Gemeente, welke niet tot maatregelen van de Commissie had geleid. In dit kader moet wel worden bedacht dat de staatssteuntoets van de Raad van State heel beperkt is. Er wordt slechts nagegaan of er sprake is van staatssteun en zo ja, of deze steun mogelijk een beletsel zal zijn voor de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Uit een persbericht van 22 februari 2012 kan worden opgemaakt dat de Gemeente onverkort van mening is staatssteunproof te hebben gehandeld. Hierbij voelt de Gemeente zich gesterkt door de hiervoor genoemde uitspraak van de Raad van State. Het is nu wachten op het definitieve besluit van de Commissie.



Als advocaat ben ik gespecaliseerd in mededingingsrecht, staatsteun, marktordening in de landbouw (GMO) en compliance. Naast mijn werk voor DVAN advocaten ben ik buiten promovendus bij de Rijksuniversiteit Groningen en de Wageningen Universiteit en onderzoek ik de ‘De rol van producentenorganisaties in het gemeenschappelijke landbouwbeleid’.

Nog geen reacties.

Laat een reactie achter

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

4 + acht =