Vastgoedtransactie gemeente Heerlen nietig wegens onrechtmatige staatssteun

nietige koopovereenkomst vanwege onrechtmatige staatssteun

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (Hof) is in een arrest van 1 juni 2021 tot de conclusie gekomen dat de gemeente Heerlen (Gemeente) in 2014 te veel heeft betaald voor aankoop van kantoorruimte in het Heerlense Maankwartier. Omdat dit onrechtmatige staatssteun vormt, wordt de hele koopovereenkomst nietig verklaard.

De casus

Op 30 januari 2014 kocht de Gemeente van projectontwikkelaar Maankwartier Heerlen B.V. (Maankwartier B.V.) een appartementsrecht dat recht geeft op het exclusieve gebruik van 5.766 m² bruto vloeroppervlakte aan kantoorruimte in de gebouwen G en H in het Heerlense Maankwartier. De koopprijs bedroeg € 10.900.000,– exclusief btw en vrij op naam. Een deel van de kantoorruimte heeft de Gemeente vervolgens aan het UWV verhuurd voor een bedrag van € 145,- per m2 vrij of verhuurbaar vloeroppervlak [VVO].

Metropop, een vastgoedonderneming die o.a. actief is op de Heerlense vastgoedmarkt, meende dat koopprijs te hoog was. Hierdoor zou de Gemeente onrechtmatige staatssteun hebben gegeven aan Maankwartier B.V. Metropop startte daarom een procedure bij de rechtbank Limburg (Rechtbank). In een vonnis 3 augustus 2016 stelde de Rechtbank Metropop echter in het ongelijk. Vervolgens legde Metropop de kwestie voor aan het Hof.

Oordeel van het Hof

Taxatie

De Gemeente en Maankwartier B.V. stelden zich op het standpunt dat er van onrechtmatige staatssteun geen sprake is, omdat de marktwaarde volgens een in opdracht van de Gemeente opgestelde taxatie was vastgesteld op € 10.730.000,– exclusief BTW en vrij op naam (r.o. 9.5.1). Bij de Rechtbank had Metropop aangevoerd dat de betreffende taxatie niet voldeed aan de eisen van de ‘Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties’ (Mededeling-97). Anders dan de Rechtbank, kwam het Hof tot de conclusie dat de Gemeente en Maankwartier B.V. de bezwaren van Metropop onvoldoende hadden weerlegd (r.o. 9.1.1.). In verband hiermee stelde het Hof deskundigen aan om de taxatie te beoordelen (r.o. 9.1.4.).

Kort samengevat, kwamen de deskundigen tot de navolgende conclusies (r.o. 9.5.1.):

  • De taxatieopdracht van de Gemeente bevatte niet de eenduidige opdracht tot vaststelling van de marktwaarde van het appartementsrecht in de zin van Mededeling-97.
  • De taxateurs hadden niet de marktwaarde vastgesteld, maar de beleggingswaarde van het appartementsrecht.
  • Uitgaande van de door de deskundigen voorgestane taxatiewijze (zonder compensatie voor BTW-schade), en ook overigens gebruik makend van marktconform ingevulde variabelen (zoals voor de markthuur en de onroerende zaakgebonden lasten) bedroeg de marktwaarde van het appartementsrecht op de voorgeschreven peildatum
    (vrij op naam en exclusief BTW, afgerond) € 7.470.000,-.

Ondanks de door de Gemeente en Maankwartier B.V. geuite bezwaren, neemt het Hof de conclusies van de deskundigen over. Op basis daarvan stelt het Hof vast dat Maankwartier B.V. een door de Gemeente gefinancierd niet-marktconform voordeel heeft ontvangen dat als staatssteun kwalificeert (r.o. 9.9.). Aangezien de Gemeente dit niet eerst aan de Europese Commissie (Commissie) heeft gemeld, is sprake van onrechtmatige steun (r.o. 9.10.6).

Gevolgen onrechtmatige staatssteun

Nietigheid

Uit het Xunta de Galicia arrest leidt Hof af dat de nationale rechter, als hij tot het oordeel komt dat ten onrechte geen aanmelding bij de Commissie heeft plaatsgevonden en de stand still-verplichting is geschonden, hij aan die schending “overeenkomstig zijn nationale recht alle consequenties [dient] te verbinden, zowel wat de geldigheid van handelingen tot uitvoering van steunmaatregelen betreft, als wat de terugvordering van in strijd met deze bepaling toegekende financiële steun betreft”. Hiervoor is blijkens het Klausner Holz arrest niet vereist is dat de Commissie de gewraakte maatregel eerst onverenigbaar met de interne markt heeft verklaard (r.o. 9.10.5). De nationale rechter is ingeval van onrechtmatige staatssteun verplicht er voor te zorgen “dat maatregelen worden getroffen die ertoe leiden of ertoe bijdragen dat de mededingingssituatie van vóór de uitkering van de desbetreffende staatssteun wordt hersteld,” hetgeen blijkens o.a. het Residex arrest betekent“dat de rechter bij gebreke van minder dwingende procedurele maatregelen kan overgaan tot nietigverklaring van de rechtshandeling waarbij de staatssteun is verleend” (r.o. 9.10.6).

Nietigverklaring van de koopovereenkomst conform artikel 3:40 lid 2 BW is volgens het Hof “een doeltreffend middel om de vereiste mededingingssituatie te herstellen”. Onder omstandigheden kan met toepassing van artikel 3:41 BW volstaan worden met partiële nietigheid. In het onderhavige geval zijn daar volgens het Hof evenwel geen goede redenen voor. Het gedeeltelijk nietig verklaren van de bepaling inzake de koopprijs is niet mogelijk aangezien de koopprijs een “onsplitsbaar beding” is. In dit kader staat onbetwist vast dat Maankwartier B.V. het appartementsrecht niet voor de door de deskundigen vastgestelde marktwaarde zou hebben verkocht. Bovendien acht het Hof partiële nietigheid onwenselijk. De gemeente zou dan immers worden “beloond” voor het schenden van de stand still-verplichting, namelijk een substantiële verlaging van de koopprijs. “Daarmee zou afbreuk worden gedaan aan het nuttige effect van artikel 108 lid 3 VWEU, omdat van de partiële nietigheid een verminderde prikkel uitgaat om de in de koopovereenkomst besloten steunmaatregel aan te melden bij de Commissie” (r.o. 9.10.7 – 9.10.8).

Terugbetaling koopsom

De vordering van Metropop om Maankwartier B.V. te veroordelen de koopsom aan de Gemeente terug te betalen wordt afgewezen. Artikel 108 lid 3 VWEU geldt namelijk uitsluitend voor de Gemeente en niet ook voor Metropop. 

Huisvestingssituatie

Volgens het Hof is er geen reden om de Gemeente te veroordelen het kantoorpand in het Maankwartier te verlaten. Het is namelijk uitsluitend aan de Gemeente en Maankwartier B.V. om de situatie die is ontstaan naar aanleiding van de nietigheid van de koopovereenkomst onder ogen te zien en om daarvoor een oplossing te zoeken.

Oordeel

Het Hof vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Limburg en verklaart de door de Gemeente met Maankwartier B.V. gesloten koopovereenkomst nietig. 

Commentaar

Het besproken arrest laat zien dat het door overheden niet in acht nemen van de staatssteunregels bij vastgoedtransacties verstrekkende gevolgen kan hebben.  

Nietigheid

Terecht merkt het Hof op dat in geval van onrechtmatige steun de nationale rechter verplicht is de mededingingssituatie van vóór de steunverlening te herstellen. Normaal gesproken volstaat het om de begunstigde onderneming het ontvangen voordeel terug te laten betalen. Strikt genomen was dit de oplossing die de Gemeente had bepleit. Vanuit het zicht van de Gemeente ook begrijpelijk. In geval van partiële nietigheid zou zij het appartementsrecht mogen behouden en tevens 3,5 miljoen euro van de koopprijs terug ontvangen. Het Hof gaat hier niet in mee. Op de eerste plaats is er geen ruimte voor partiële nietigheid. De koopsom is immers een onsplitsbaar beding. Maar nog belangrijker, de door de Gemeente voorgestane oplossing zou volgens het Hof afbreuk doen aan het nuttig effect van artikel 108 lid 3 VWEU. Van partiële nietigheid gaat namelijk een verminderde prikkel uit om de in de koopovereenkomst besloten steunmaatregel aan te melden bij de Commissie (r.o. 9.10.8). Dit oordeel sluit aan bij een arrest van 6 november 2018 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in de zaak Harlingen vs Spaansen.

Conversie clausule

De koopovereenkomst bevat een clausule op basis waarvan Gemeente en Maankwartier B.V. verplicht zijn een vervangende regeling te treffen indien een bepaling van koopovereenkomst strijdig blijkt te zijn met Nederlands of Europees recht. Op deze conversie clausule kan de Gemeente nochtans geen beroep doen, vanwege de integrale nietigheid van de koopovereenkomst. Aangezien Maankwartier B.V. naar eigen zeggen niet bereid is het appartementsrecht voor minder dan 10,9 miljoen euro te verkopen, bestaat er in de visie van het Hof voor de Gemeente en Maankwartier B.V. bovendien “weinig ruimte” om een “vervangende regeling te treffen” als bedoeld in de koopovereenkomst (r.o. 9.10.3 en 9.10.9). Maar ja, “weinig” is niet hetzelfde als “uitgesloten”. Bovendien moeten de Gemeente en Maankwartier B.V. de gevolgen van de nietigheid van de koopovereenkomst staatssteunproof oplossen (r.o. 9.20.12). Gelet hierop is het de vraag of het besproken arrest betekent dat de ruimte voor een contractueel conversiebeding in staatssteunzaken beperkt is.

Gebruik kantoorruimte

Het Hof weigert Maankwartier B.V. te veroordelen de koopsom aan de Gemeente terug te betalen en de Gemeente te veroordelen de kantoorruimte te verlaten. In de redenering van het Hof lijkt dit begrijpelijk. Zoals reeds opgemerkt, is het immers aan de Gemeente en Maankwartier B.V. een regeling te treffen voor het feit dat hun koopovereenkomst integraal nietig is. Als we het Hof mogen geloven, is de kans echter klein dat Gemeente er in slaagt de kantoorruimte tegen marktconforme voorwaarden de kopen of te huren. Mocht het Hof het bij het rechte eind hebben, dan heeft in voorkomend geval mogelijk ook het UWV als huurder van de Gemeente een probleem. Er wordt dan immers gehuurd van een partij die niet over de kantoorruimte kon en kan beschikken. Een saillant detail is tot slot dat ook het UWV nu weet dat de huurprijs die aan de Gemeente wordt betaald niet marktconform is. Iets waar Metropop in rechte – te vergeefs – bezwaar tegen had gemaakt. Zie hierover de blog: Gerechtshof Amsterdam: verhuur deel gemeentehuis geen ondernemingsactiviteit.

* afbeelding van het Maankwartier met toestemming van StudioSK overgenomen uit het Maankwartier Beeldkwaliteitplan (pag. 2) via ruimtelijkeplannen.nl

** plattegrond van het Maankwartier met toestemming van StudioSK overgenomen uit het Maankwartier Beeldkwaliteitplan (pag. 4) via ruimtelijkeplannen.nl, de nummers zijn zelf toegevoegd op basis van genoemd plan (pag. 17)



Als advocaat ben ik gespecaliseerd in mededingingsrecht, staatsteun, marktordening in de landbouw (GMO) en compliance. Naast mijn werk voor DVAN advocaten ben ik buiten promovendus bij de Rijksuniversiteit Groningen en de Wageningen Universiteit en onderzoek ik de ‘De rol van producentenorganisaties in het gemeenschappelijke landbouwbeleid’.

Nog geen reacties.

Laat een reactie achter

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

5 + 2 =