Schending van het dubbele loonverbod bij tweezijdige bemiddeling is niet per se een oneerlijke handelspraktijk

In een uitspraak van 19 april 2022 is het College van Beroep voor het bedrijfsleven (CBb) tot het oordeel gekomen dat een verhuurmakelaar geen oneerlijke handelspraktijk (OHP) heeft begaan door in geval van tweezijdige bemiddeling kosten bij de beoogd huurder in rekening te brengen.

De casus

Dienen van twee heren en het dubbele loonverbod

Duinzigt Wonen (Duinzigt) is verhuurmakelaar die met betrekking tot woonruimte zowel voor de verhuurder als de huurder bemiddelt. In een dergelijk geval, dat ook wel wordt aangeduid als het dienen van twee heren, staat artikel 7:417 lid 4 BW gelezen in combinatie met artikel 7:427 BW eraan in de weg dat de verhuurmakelaar “loon” bedingt van de huurder mits die consument is. Duinzigt meende dat vorenbedoeld verbod er niet aan in de weg stond dat zij bij de huurders een inschrijfgeld van € 40 per jaar en administratiekosten ter hoogte van € 75 (excl. BTW) in rekening bracht. 

Oneerlijke handelspraktijk

De Autoriteit Consument en Markt (ACM) was het niet met Duinzigt eens en stelde zich op het standpunt dat het begrip “loon” iedere vergoeding omvat die met de bemiddelingsactiviteiten samenhangt. Door kosten in rekening te brengen zou Duinzicht zich schuldig hebben gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk als bedoeld in artikel 6:193b lid 2 BW. Hiermee zou Duinzigt artikel 8.8 lid 2 Wet consumentenbescherming (Whc) hebben overtreden. Daarom legde de ACM Duinzigt een last onder dwangsom op. Het door Duinzigt hiertegen gemaakte bezwaar werd door de ACM afgewezen. Daarop ging Duinzigt in beroep bij de rechtbank Rotterdam (Rechtbank). In een uitspraak van 24 december 2019 werd het beroep ongegrond verklaard. Zo kwam de zaak uiteindelijk terecht bij het CBb.

Oordeel van het CBb

Loon in de zin van artikel 7:417 lid 4 BW

Het CBb is het met de Rechtbank eens dat onder “loon” alle kosten vallen “die in het kader van de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst door de bemiddelaar zijn gemaakt” (r.o. 6.1.). Vervolgens gaat het CBb na of de kosten die Duinzigt bij de huurders in rekening brengt samenhangen met de bemiddelingsovereenkomst  (r.o. 6.2-6.4). Het CBb stelt vast dat de inschrijfkosten en een deel van de administratiekosten moeten worden aangemerkt als kosten die in het kader van de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst door de bemiddelaar zijn gemaakt. De kosten zijn in rekening zijn gebracht als één geheel, zonder dat onderscheid kan worden gemaakt tussen loon en redelijke onkosten. Daarom had de Rechtbank terecht geoordeeld dat Duinzigt in strijd had gehandeld met het dubbele loonverbod.

Oneerlijke handelspraktijk

Van een OHP is gelet op artikel 6:193b lid 2 BW sprake indien een handelaar handelt:

a.in strijd met de vereisten van professionele toewijding; en
b.het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen.

Bij de beantwoording van de vraag of de gemiddelde consument – in dit geval de huurder – in staat is een geïnformeerd besluit te nemen, is volgens het CBb van belang of Duinzigt – de handelaar – transparant was over de kosten die zij de huurders in rekening bracht. Dat volgt uit het Airbnb-arrest. Aangezien Duinzigt transparant was, was er van een OHP geen sprake.

Geen schending artikel 8.8 Whc

Bij gebreke van een OHP, heeft de ACM ten onrechte aangenomen dat Duinzigt artikel 8.8 Whc had overtreden. Daarmee was er geen grond voor een last onder dwangsom. Het besluit van de ACM wordt daarom door het CBb herroepen.

Commentaar

Tweezijdige bemiddeling

Tweezijdige huurbemiddeling waarbij een consument de beoogd huurder is, is een thema dat de gemoederen al tijden bezighoudt. Zie bijvoorbeeld de blog: Rechtbank Rotterdam: selectieve handhaving OHP mogelijk in strijd met gelijkheidsbeginsel.

Dubbele loonverbod en onkosten

Volgens het CBb geldt als uitgangspunt dat ook kosten die samenhangen met bemiddeling als “loon” worden beschouwd. In geval van tweezijdige bemiddeling, mogen die niet bij de huurder in rekening worden gebracht. Daar staat tegenover dat redelijke kosten die de bemiddelaar voor de huurder maakt voor daadwerkelijk verrichtte diensten die niet met de bemiddeling samenhangen kennelijk wel in rekening mogen worden gebracht. De bemiddelaar zal die dan wel moeten specificeren. Het is in de ogen van het CBb niet toegestaan daarvoor forfaitaire bedragen in rekening te brengen.

Dubbel loonverbod en transparantie

Op het moment dat de bemiddelaar op transparante wijze aan de huurder duidelijk maakt dat hij kosten in rekening brengt (die hij eigenlijk in verband met het dubbele loonverbod niet in rekening zou mogen brengen), is dit niet aan te merken als een OHP. Bijgevolg handelt de betrokken bemiddelaar in voorkomend geval niet in strijd met artikel 8.8 Whc. Dit heeft weer tot gevolg dat de ACM niet handhavend kan optreden. Het voorgaande laat onverlet dat de huurders zelf wel actie tegen de betrokken bemiddelaar zouden kunnen ondernemen. Maar ja, als het om relatief kleine bedragen gaat, zal dat niet eenvoudig zijn. 

Oproep tot wetswijziging

Blijkens een persbericht van 19 april 2022 is de ACM teleurgesteld over de uitspraak van het CBb. Als gevolg van de uitspraak kan zij naar eigen zeggen weinig voor de huurders doen indien verhuurmakelaar in geval van tweezijdige bemiddeling in weerwil van het dubbele loonverbod kosten in rekening brengen. Daarom wordt de wetgever impliciet opgeroepen de wet te wijzigen. De vraag is waar de ACM precies het oog op heeft: het oordeel van het CBb dat de schending van het dubbele loonverbod niet als OHP kwalificeert indien de verhuurmakelaar transparant is geweest, of ook de redelijke kosten die de verhuurmakelaar voor de huurder maakt en die betrekking hebben op daadwerkelijk verleende diensten die niet met de bemiddeling samenhangen. 

* foto van ddzphoto via pixabay.com



Als advocaat ben ik gespecaliseerd in mededingingsrecht, staatsteun, marktordening in de landbouw (GMO) en compliance. Naast mijn werk voor DVAN advocaten ben ik buiten promovendus bij de Rijksuniversiteit Groningen en de Wageningen Universiteit en onderzoek ik de ‘De rol van producentenorganisaties in het gemeenschappelijke landbouwbeleid’.

Nog geen reacties.

Laat een reactie achter

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

acht + 11 =