Rechtbank Midden-Nederland verbiedt levering grond wegens verkoop in strijd met het Didam arrest

verkoop grond en didam arrest

In een vonnis van 18 maart 2022 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland (Rechtbank) beslist dat de gemeente Nieuwegein (Gemeente) een onderhands aan Shell verkocht perceel grond voorlopig niet mag leveren. De Gemeente had de eisen die de Hoge Raad in het Didam arrest heeft gesteld aan de verkoop van schaars onroerend goed niet in acht genomen.

De casus

Sinds 2013 is de Gemeente doende met de uitgifte van gronden op bedrijvenpark Het Klooster. Het bedrijvenpark omvat o.a. vier zogenaamde entreekavels. Deze kavels hebben de nummers A1 tot en met A4 gekregen.

In 2018 informeerde een Nieuwegeinse ondernemer bij de Gemeente naar de mogelijkheden om op één van de vier entreekavels een (onbemand) tankstation met autowasstraat te bouwen. Nadien had de ondernemer meermaals contact met de Gemeente. Hoewel de Gemeente de ondernemer had laten weten dat zijn plannen realiseerbaar waren, kondigde de Gemeente op 2 mei 2019 aan een inschrijving te organiseren voor drie van de vier entreekavels, te weten A1, A2 en A4. Aan deze inschrijving nam de ondernemer niet deel. Hij meende met de Gemeente in onderhandeling te zijn over de koop van een entreekavel. Naar aanleiding van een klacht, deelde de Gemeente de ondernemer bij brief van 11 november 2019 mee dat de kavels A1 en A2 nog niet zouden worden uitgegeven vanwege geplande wegwerkzaamheden. De kavels A1 en A2 zouden naar verwachting in 2021 weer beschikbaar komen. Alsdan zou er weer een inschrijving worden georganiseerd. Toen eind 2021 de genoemde wegwerkzaamheden hun voltooiing naderden, informeerde de onderneming bij de Gemeente naar de stand van zaken. In een reactie liet de Gemeente weten kavel A2 “zonder openbare biedprocedure” verkocht te hebben aan “een bedrijf welke elders in Nieuwegein een deel van de bedrijfsactiviteiten gaat staken. Op die plekken kan dan woningbouw plaats gaan vinden.” De aanvankelijk anonieme koper bleek Shell te zijn. Aangezien kavel A2 nog niet was geleverd, verzocht de ondernemer de Gemeente de verkoopovereenkomst met Shell ongedaan te maken en ten aanzien van kavel A2 alsnog een selectieprocedure te organiseren, teneinde alle potentiële gegadigden een gelijke kans te bieden om de kavel te verwerven. Aangezien de Gemeente hiertoe niet bereid was, startte de ondernemer een kort geding

Oordeel van de Rechtbank

Onderwerp van het geschil

Het gaat in deze zaak om de vraag of Gemeente uitvoering mag geven aan de koopovereenkomst die zij heeft gesloten met Shell ten aanzien van kavel A2 op het bedrijvenpark Het Klooster (r.o. 2.1). Volgens de Rechtbank moet nagegaan worden of de Gemeente bij het sluiten van deze overeenkomst de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (ABBB), meer in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel, heeft geschonden (r.o. 2.31).

Terugwerkende kracht Didam arrest?

Toen de Gemeente kavel A2 onderhands aan Shell verkocht, was het Didam arrest nog niet gewezen. De regels die de Hoge Raad in dit arrest heeft geformuleerd, zijn volgens de Gemeente nieuw. Bijgevolg zouden deze regels niet met terugwerkende kracht toegepast kunnen worden. De Rechtbank is het daar niet mee eens. Ook vóór het wijzen van het Didam arrest, was de Gemeente verplicht het gelijkheidsbeginsel in acht te nemen. De door de Hoge Raad geformuleerde regels zijn daar slechts een uitvloeisel van (r.o. 2.33)

Schaarse onroerende zaken  

De Gemeente wist dat er voor kavel A2 meerdere geïnteresseerden zouden zijn. Een daarvan was de Nieuwegeinse ondernemer. De Gemeente had deze ondernemer zelfs toegezegd hem te informeren wanneer de verkoop van onder andere deze kavel aan de orde zou zijn. Deze toezegging is de Gemeente niet nagekomen. Kavel A2 is dus een schaars onroerend goed. Dat er naast kavel A2 nog meer entreekavels zijn, maakt dit niet anders (r.o. 2.35).

Één gegadigde

Volgens de Gemeente had zij kavel A2 één-op één aan Shell kunnen verkopen aangezien “het plan van Shell hoog scoorde op de duurzaamheidsscan, geheel paste in het duurzaamheidsconvenant en [Shell] bovendien bereid was op twee locaties elders in de gemeente LPG-vulpunten te verwijderen waarmee het mogelijk werd om daar woningbouw te realiseren en zo tegemoet gekomen kon worden aan vermindering van het woningtekort”.

Dat de Gemeente eisen mag stellen aan de verkoop van grond, staat niet ter discussie. De Gemeente lijkt echter niet op voorhand duidelijk gemaakt te hebben dat zij criteria zou hanteren bij de verkoop van kavel A2, laat staan welke. Pas tijdens de procedure werd toegelicht dat zowel de duurzaamheidseisen als de bereidheid van Shell om LPG-vulpunten op twee andere locaties te verwijderen, een rol hadden gespeeld bij de beslissing van de Gemeente dat slechts één ontwikkelplan, dat van Shell, redelijkerwijs in aanmerking kwam (r.o. 2.36-2.39).

Bekendmaking

Onverminderd de selectiecriteria die de Gemeente stelt te hebben gehanteerd, had de onderhandse verkoop bekend moeten worden gemaakt. Dit is niet gebeurd (r.o. 2.40).

Hoe nu verder?

De Rechtbank verbiedt de Gemeente uitvoering te geven aan de met Shell gesloten overeenkomst. De Gemeente wordt in de gelegenheid gesteld officieel bekend te maken dat, gelet op de duurzaamheidseisen en het verwijderen van vulpunten op andere locaties in de Gemeente, slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van kavel A2 (r.o. 2.42-2.45).

Commentaar

Voorgenomen gestanddoening koopovereenkomst

In het Gemeenteblad van 20 juni 2022 heeft de Gemeente bekendgemaakt dat zij van plan is de met Shell gesloten overeenkomst gestand te doen. In de motivering wordt uiteengezet dat Shell “de enige serieuze gegadigde” is voor kavel A2. Shell gaat namelijk:

(i)een “innovatief en duurzaam tankstation” op kavel A2 realiseren
(ii)twee LPG-stations in de Gemeente ontmantelen, waardoor woningbouw mogelijk wordt

Andere partijen die menen ook voor kavel A2 in aanmerking te komen, kunnen bezwaar maken. Indien dit bezwaar ongegrond wordt verklaard kan een kortgeding worden gestart.

Gelegenheidsargumenten?

Gelet op de beschrijving van de gang van zaken in het vonnis, lijkt Shell als “de enige serieuze gegadigde” voor kavel A2 een gelegenheidsargument van de Gemeente. De eis dat op de entreekavels slechts een “innovatief en duurzaam tankstation” kan worden gerealiseerd is, in de woorden van de Rechtbank, niet aantoonbaar met de Nieuwegeinse ondernemer gedeeld. En wie zegt dat de Nieuwegeinse ondernemer niet aan deze eis kan voldoen? Bovendien is de vraag of deze eis ook geldt voor de overige kavels op bedrijvenpark Het Klooster, waaronder de entreekavels A1, A3 en A4.

Het ontmantelen van de twee LPG-stations is waarschijnlijk de werkelijke reden om de voorkeur te geven aan Shell. Die ontmanteling stelt de Gemeente immers (beweerdelijk) in staat op de vrijgemaakte locaties woningbouw te realiseren. Maar was dat onderdeel van een groter plan? Uit het vonnis kan niet worden opgemaakt dat de mogelijkheid om woningbouw te realiseren elders in de Gemeente onderdeel was van de ontwikkeling van het bedrijvenpark Het Klooster. In de zaak Consum Jämtland moest de gemeente Jämtland de supermarkt van Consum verplaatsen teneinde het centrumplan überhaupt te kunnen realiseren. Het zelfde was aan de hand in de zaak Manege Alblas. Een vergelijkbare situatie lijkt zich in Nieuwegein niet voor te doen. Het bedrijventerrein Het Klooster kan naar alle waarschijnlijkheid perfect worden ontwikkeld zonder de ontmanteling van de twee LPG-stations elders in de Gemeente.

Didam arrest

Het besproken vonnis laat zien dat overheden bij de verkoop van schaars onroerend goed terdege rekening moeten houden met de regels die de Hoge Raad in het Didam arrest heeft geformuleerd. Bovendien valt niet uit te sluiten dat het toepassingsbied van dit arrest ruimer is dan alleen de verkoop van schaars onroerend goed. Zie in dit kader de Factsheet uitgifte van onroerende zaken en het bieden van gelijke kansen.

*afbeelding van Nolan Kent via unsplash.com
**kaart van bedrijventerrein Het Klooster overgenomen van geoserver.nieuwegein.nl, de uitvergroting is zelf toegevoegd


Als advocaat ben ik gespecaliseerd in mededingingsrecht, staatsteun, marktordening in de landbouw (GMO) en compliance. Naast mijn werk voor DVAN advocaten ben ik buiten promovendus bij de Rijksuniversiteit Groningen en de Wageningen Universiteit en onderzoek ik de ‘De rol van producentenorganisaties in het gemeenschappelijke landbouwbeleid’.

Nog geen reacties.

Laat een reactie achter

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

19 + 4 =