Ook (grond)opties moeten staatssteunproof zijn

staatssteun en opties

In een besluit van 13 juli 2011 is de in Brussel gevestigde EVA Toezichthoudende Autoriteit (ESA) tot de conclusie gekomen dat zowel de (koop)optie die de Noorse gemeente Asker (Gemeente) had gegeven aan het Noorse bedrijf Asker Brygge A.S. (Askere Brygge), als de latere verkoop van de grond in strijd zijn met de staatssteunregels.

De casus

De Gemeente en Asker Brygge sloten in 2001 een overeenkomst waarbij Asker Brygge een optie kreeg om tot 31 december 2009 een stuk grond te kopen voor een vaste som van 8 miljoen Noorse Kronen (NOK), aan te passen aan de index van de consumentenprijzen op het moment van verkoop. In 2005 maakte Asker Brygge gebruik van de optie. Na onderhandelingen kwamen de partijen een koopprijs van 8.727.462,– NOK overeen en sloten zij op 21 maart 2007 een koopovereenkomst. Het grondstuk werd op dezelfde datum overgedragen aan Asker Brygge. De koopsom moest door Asker Brygge in twee tranches worden betaald: de eerste termijn op datum overdracht en de tweede termijn op 31 december 2011. Over de tweede termijn, die 70% van de koopsom vormde, hoefde Asker Brygge geen rente te betalen. Meer dan anderhalf jaar na de overdracht van het grondstuk, werd de transactie door Noorwegen aan de ESA gemeld.

Oordeel van de ESA

De optie

De Gemeente en Asker Brygge hadden aangevoerd dat de in 2001 overeengekomen koopprijs marktconform was. De ESA wijst er echter op naast de koopprijs, ook alle andere elementen van de optie relevant zijn. Na onderzoek stelt de ESA vast dat de optieovereenkomst Asker Brygge niet alleen het recht gaf om de eigendom op gelijk welk moment in de komende jaren te verwerven, maar ook een vaste prijs bepaalde voor deze overdracht op een later tijdstip. Door deze optie kreeg Asker Brygge dus de mogelijkheid om de ontwikkeling van de vastgoedprijzen over een aantal jaren te observeren, om daarna een beroep te doen op de optie en de eigendom tegen de in 2001 overeengekomen prijs te verwerven. Anderzijds had de Gemeente niet de mogelijkheid om het grondstuk in dezelfde periode aan iemand anders te verkopen. Bovendien was Asker Brygge in staat om de Gemeente op actieve wijze te benaderen teneinde de regelgeving voor het perceel zo aan te passen dat de marktwaarde ervan zou stijgen. Daarenboven zou de Gemeente geen vergoeding ontvangen ingeval Asker Brygge van de koop zou afzien. Op basis hiervan komt de ESA tot de conclusie dat de optie voor Asker Brygge een waarde had, terwijl daar geen noemenswaardige tegenprestatie van Asker Brygge tegenover had gestaan. Aldus is volgens de ESA niet voldaan aan het ‘market economy investor principle’ (MEIP). Anders gezegd, een commercieel bedrijf zou de optie niet of in ieder geval niet onder dezelfde voorwaarden aan Asker Brygge hebben verleend.

Verkoop van de grond

Vervolgens oordeelt de ESA dat de waarde van de grond moet worden bepaald op de datum dat de grond wordt overgedragen, niet op de datum dat de optie is aangegaan. Uit de analyse van de ESA blijkt tenslotte dat de gemeente Asker de grond onder de marktwaarde heeft verkocht.

Terugvordering staatssteun

Volgens de ESA vormen de “conditions of the sale of the property” onrechtmatige staatssteun die niet verenigbaar is met het functioneren van de EFTA overeenkomst. Het door Asker Brygge ontvangen voordeel moet daarom worden teruggevorderd.

Commentaar

Relevantie van de beschikking voor de EU praktijk

Noorwegen is geen lid van de EU, dus is artikel 107 VWEU niet van toepassing. In de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (Overeenkomst EER) staat echter in artikel 61 lid 1 een bepaling die overeenkomt met artikel 107 lid 1 VWEU:

Artikel 61 lid 1 Overeenkomst EERArtikel 107 lid 1 VWEU
Behoudens de afwijkingen waarin deze Overeen­ komst voorziet, zijn steunmaatregelen van de lidstaten van de EG, de EVA-Staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de werking van deze Overeenkomst, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de overeenkomst­ sluitende partijen ongunstig beïnvloedt.Behoudens de afwijkingen waarin de Verdragen voorzien, zijn steunmaatregelen van de staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de interne markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt.

Aangezien de EU en dus alle lidstaten partij zijn bij vorenbedoelde overeenkomst, is het besluit van de ESA ook voor de EU-praktijk relevant.

Optie

Het onderhavige besluit maakt duidelijk dat een optie waarde kan hebben. Als de overheid een dergelijke optie tegen niet-marktconforme voorwaarden aan een onderneming verleent, kan er sprake zijn van staatssteun.

Toekomstige bestemming van de grond

Een interessant element in de door de ESA uitgevoerde analyse is tot slot de vraag of bij de waardebepaling van de grond rekening moet worden gehouden met de toekomstige bestemming van de verkochte grond. Het grondstuk waar de optie betrekking op had was in gebruik als jachthaven. Asker Brygge zag echter dat de grond ook geschikt was voor woningbouw. Het bestemmingsplan voorzag daar echter niet in. Omdat het onzeker was of het bestemmingsplan zou worden aangepast vanwege het feit dat er mogelijk sprake was van verontreiniging en de aanwezigheid van een snelweg, hoefde er  volgens de ESA bij de prijsbepaling met een eventuele toekomstige bestemming geen rekening te worden gehouden.

*Foto van jensiv via pixabay.com0000000000000000000000000000000000


Als advocaat ben ik gespecaliseerd in mededingingsrecht, staatsteun, marktordening in de landbouw (GMO) en compliance. Naast mijn werk voor DVAN advocaten ben ik buiten promovendus bij de Rijksuniversiteit Groningen en de Wageningen Universiteit en onderzoek ik de ‘De rol van producentenorganisaties in het gemeenschappelijke landbouwbeleid’.

Nog geen reacties.

Laat een reactie achter

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

5 × 4 =