Een woningcorporatie als enige serieuze gegadigde in de zin van het Didam-arrest

Woningcorporaties en het Didam-arrest

In een vonnis van 22 augustus 2022 is de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland (Rechtbank) tot de conclusie gekomen dat woningcorporatie Ymere (Ymere) de enige serieuze gegadigde was voor de koop van een stuk grond aan de Lombokstraat in Almere. De Gemeente Almere (Gemeente) mag dit stuk grond daarom één-op-één aan Ymere verkopen zonder in strijd met het Didam-arrest te handelen.

De casus

De onderhavige zaak heeft een relatief lange voorgeschiedenis:

17 mei 2019 De Gemeente sluit met Ymere, een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet, een vaststellingovereenkomst. Op basis van deze overeenkomst verkrijgt Ymere het recht om, bovenop de vastgelegde prestatieafspraak uit 2019, circa 100 extra sociale huurwoningen in Almere te bouwen (bouwclaim).
30 januari 2020 De gemeenteraad van de Gemeente stemt in met het realiseren van extra sociale huurwoningen op een perceel aan de Lombokstraat (Perceel).
2 september 2021 0000000000000000 De Gemeente en Ymere sluiten een reserveringsovereenkomst, op basis waarvan de Gemeente zich verplicht om het Perceel voor Ymere te reserveren en op eerste verzoek aan Ymere te verkopen
 De Gemeente stelt samen met Ymere ten behoeve van het Perceel een ontwikkelplan op,  bestaande uit de realisatie door Ymere van circa 120 sociale huurwoningen en circa 245 m² aan ondergeschikte commerciële ruimte (commerciële plint).
8 februari 2022Flevoland Invest, de eigenaar van de aan de Lombokstraat 2 gelegen supermarkt, deelt de Gemeente mee het Perceel te willen kopen.
4 april 2022De Gemeente laat Flevoland Invest weten dat het Perceel alleen aan een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet kan worden verkocht en dat Ymere als enige serieuze gegadigde voor de koop in aanmerking komt.
11 mei 2022Ymere informeert de Gemeente dat zij het Perceel wil kopen.
17 juni 2022De Gemeente plaatst een Didam-publicatie op haar website.
4 en 21 juli 2022 Woningcorporaties De Alliantie en GoedeStede delen de Gemeente mee geen belangstelling te hebben voor het Perceel.

Op 15 juli 2022 dagvaart Flevoland Invest de Gemeente in kort geding en vordert in de kern de Gemeente te verbieden het Perceel te verkopen anders dan na het doorlopen van een openbare selectieprocedure. Flevoland Invest beroept zich daarbij nadrukkelijk op het Didam-arrest (r.o. 3.1-3.2).

Oordeel van de Rechtbank

Toepasselijkheid Didam-arrest

De Rechtbank leidt uit het Didam-arrest af dat als een overheidslichaam een onroerende zaak wil verkopen, er ruimte moet worden geboden “aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn”. Verder brengt het gelijkheidsbeginsel mee “dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria”. Op grond van het Didam-arrest hoeft er evenwel geen mededingingsruimte te worden geboden “indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop” (r.o. 4.5-4.7).

Beperking van de kring van gegadigden

Uit de door Flevoland Invest getoonde belangstelling, trekt de Rechtbank de conclusie dat er meerdere gegadigden zijn voor het Perceel. Gelet hierop zou de Gemeente het Perceel in beginsel door middel van een openbare selectieprocedure moeten verkopen (r.o. 4.9). De Gemeente wil het Perceel echter uitsluitend aan een woningcorporatie verkopen. Blijkens de Didam-publicatie is deze beleidskeuze gebaseerd op de navolgende omstandigheden:  

(i)de aard van de beoogde ontwikkeling op het Perceel (overwegend sociale huurwoningen),
(ii)de realisatie van haar woonbeleid (voorzien in de behoefte van sociale en betaalbare huurwoningen), en
(iii)de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet)

Mede gelet op de haar in de onderhavige zaak toekomende beleidsruimte, heeft de Gemeente volgens de Rechtbank een voldoende gemotiveerd objectief, toetsbaar en redelijk criterium ten grondslag gelegd aan de conclusie dat slechts een woningcorporatie voor de verkoop van het Perceel in aanmerking komt (r.o. 4.11-4.12).

Aanwezigheid één serieuze gegadigde

Naast Ymere zijn ook De Alliantie en GoedeStede in Almere actief. In principe zijn ook deze woningcorporaties potentieel gegadigde voor het Perceel. Beide woningcorporaties hebben de Gemeente echter meegedeeld het Perceel niet te willen kopen. Zodoende kon de Gemeente tot de conclusie komen dat Ymere de enige serieuze gegadigde is (r.o. 4.14).

Belangenafweging

Een belangenafweging maakt niet dat de Rechtbank tot een ander oordeel komt. De belangen van de Gemeente zijn groot. De situatie op de woningmarkt vraagt om een snelle realisatie van betaalbare (huur)woningen. Bovendien heeft de Gemeente een belang bij de nakoming van de overeengekomen bouwclaim. Daarentegen zijn de belangen van Flevoland Invest minder zwaarwegend. De door haar genoemde gevolgen van het bouwplan voor de zichtbaarheid van de supermarkt, de parkeerbehoefte en de parkeer- en verkeersveiligheid, zijn niet relevant voor de beoordeling van de in het kort geding voorliggende vraag of de Gemeente heeft voldaan aan de vereisten die voortvloeien uit het Didam-arrest. De ruimtelijke/planologische bezwaren dienen in een bestuursrechtelijke context naar voren te worden gebracht en/of in goed overleg met de Gemeente en Ymere nader te worden besproken (r.o. 4.16).

Conclusie

De vorderingen van Flevoland Invest worden afgewezen.

Commentaar

Beleidsruimte

Het besproken vonnis laat zien dat een overheidslichaam op basis van een beleidsmatige keuze de kring van potentieel gegadigden kan inperken. Het Didam-arrest biedt daarvoor ruimte: als er voor een onroerende zaak naar verwachting meerdere gegadigden zijn, dient het overheidslichaam immers “met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte” criteria op te stellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. De Hoge Raad noemt drie voorwaarden waar deze criteria aan moeten voldoen (r.o. 3.1.4). Ze moeten:

(i)objectief zijn
(ii)door de rechter kunnen worden getoetst, en ————————————————————————
(iii)redelijk zijn

Kwalificatie als serieuze gegadigde

De Gemeente had in het onderhavige geval de kring van potentieel gegadigden beperkt tot woningcorporaties. Kennelijk zijn er in Almere drie woningcorporaties actief. In principe waren er dus meerdere potentieel gegadigden. Twee van de drie woningcorporaties hadden de Gemeente evenwel uitdrukkelijk laten weten geen belangstelling te hebben voor het Perceel. Daarmee kwalificeerden zij niet als “serieuze” gegadigden en bleef Ymere als enige serieuze gegadigde over.

*Foto van fgeissler via pixabay.com—————————————————-


Als advocaat ben ik gespecaliseerd in mededingingsrecht, staatsteun, marktordening in de landbouw (GMO) en compliance. Naast mijn werk voor DVAN advocaten ben ik buiten promovendus bij de Rijksuniversiteit Groningen en de Wageningen Universiteit en onderzoek ik de ‘De rol van producentenorganisaties in het gemeenschappelijke landbouwbeleid’.

Nog geen reacties.

Laat een reactie achter

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

twintig − tien =