Commissie: Leidschendam-Voorburg gaf staatssteun aan projectontwikkelaar

Staatssteun en gebiedsontwikkeling

De Europese Commissie (Commissie) heeft in een besluit van 23 januari 2013 vastgesteld dat de Gemeente Leidschendam-Voorburg (Gemeente) in het kader van het project Damplein (Project) onrechtmatige staatssteun heeft gegeven aan projectontwikkelaar Schouten De Jong (SJB). Deze steun moet nu met rente worden teruggevorderd.

De casus

Voor een beschrijving van de casus wordt verwezen naar de blog: Verkoop van grond en staatssteun, het blijft lastig.

Definitieve oordeel van de Commissie

Standpunt van Nederland

Nederland betwistte dat er sprake was van staatsteun. Op de eerste plaats was Nederland van mening dat SJB geen voordeel had ontvangen en op de tweede plaats betwistte Nederland dat de maatregelen de mededinging vervalsen en het handelsverkeer binnen de EU ongunstig beïnvloeden. Op deze aspecten spitst het besluit van de Commissie zich toe.

Voordeel

In het kader van het project had de Gemeente in 2004 grond verkocht aan SJB. Vanwege diverse nationale rechtszaken liep het project vertraging op. Als gevolg hiervan slaagde SJB er niet in 70% van de geplande vrijesectorwoningen te verkopen (de 70%-bepaling). Daarom vroeg SJB in 2009 de Gemeente in te stemmen met (i) een verlaging van de overeengekomen verkoopprijs van de grond en (ii) de kwijtschelding van de door SJB te betalen grondexploitatiebijdrage en kwaliteitsvergoeding. In verband hiermee liet de Gemeente de grond opnieuw taxeren. Op basis van de residuele grondwaardemethode (ook wel restwaardemethode genoemd) kwam de deskundige tot het oordeel dat € 4 miljoen een markconforme verkoopprijs van de grond was. Vervolgens werd de koopprijs op dit bedrag vastgesteld. De grondexploitatiebijdrage en kwaliteitsvergoeding werden kwijtgescholden.

De Commissie constateert dat de residuele grondwaardemethode in theorie zelfs een negatieve grondwaarde als resultaat kan hebben. In een dalende huizenmarkt is de residuele grondwaardemethode volgens de Commissie daarom geen geschikte methode om de marktprijs te berekenen.

Nederland had gesteld dat de Gemeente door de grondprijs te verlagen had gehandeld als een particuliere marktinvesteerder. Een dergelijke investeerder zou vanwege de te verwachten schade ook met de prijsverlaging hebben ingestemd. De Commissie betwist dit. Een particuliere investeerder die, net als de Gemeente, alleen financieel bijdraagt in de grondexploitatiefase van het project zou er veeleer voor hebben gezorgd dat de grondexploitatiewerkzaamheden snel werden uitgevoerd, zodat de grond aan de projectontwikkelaars kon worden geleverd. Bovendien zou een particuliere marktinvesteerder de overige ontwikkelaars hebben gevraagd de verkoopprijs van de grond en de bijdragen te betalen die in de vrij onderhandelde overeenkomsten waren vastgelegd. Hier komt bij dat SJB had geweigerd alle bouwwerkzaamheden te starten, terwijl de 70%-bepaling beperkt was tot de vrijesectorwoningen. Een particuliere investeerder zou van de projectontwikkelaar hebben verlangd dat de niet onder de 70%-bepaling vallende bouwwerkzaamheden gewoon zouden worden uitgevoerd.

Mededinging en de handel tussen de lidstaten

De Commissie wijst erop dat elke vorm van steunverlening aan een onderneming die op de interne markt actief is, de mededinging kan vervalsen. Vervolgens herinnert de Commissie eraan dat de betwiste maatregelen moeten worden geacht het handelsverkeer ongunstig te kunnen beïnvloeden, aangezien zowel in de bouwsector als binnen de vastgoedontwikkeling grensoverschrijdende handel binnen de Unie bestaat.

Beoordeling van de verenigbaarheid

Omdat er in de visie van de Commissie sprake is van staatssteun, moest de Commissie ook nog nagaan of de maatregel verenigbaar is met de interne markt. Hierbij onderzocht de Commissie of de steun is gericht op een duidelijk omschreven doelstelling van gemeenschappelijk belang, alsook of de steunmaatregel passend en evenredig is om deze doelstelling te bereiken en of deze niet tot buitensporige vervalsing van de mededinging leidt.

Volgens de Commissie is het Damplein geen achtergestelde stadswijk die onder marktfalen te lijden had. Daarnaast had de Gemeente de verzoeken van twee andere deelnemende projectontwikkelaars om eveneens de overeengekomen verkoopprijs te verlagen niet gehonoreerd. Dit toont volgens de Commissie aan dat steunmaatregel niet passend is. Tot slot is de steunmaatregel niet evenredig, aangezien het voordeel voor SJB groter is dan het vermeende verlies. De Commissie komt daarom tot de conclusie dat de steunmaatregel onverenigbaar is met de interne markt.

Terugvordering en kwantificering en van de steun

Staatssteun die met de interne markt onverenigbaar is, moet worden teruggevorderd. In het besluit wordt Nederland daarom opgedragen een bedrag van € 6.922.121,– vermeerderd met rente bij SJB terug te gaan halen.

Commentaar

Het college van B&W (College) van Leidschendam-Voorburg heeft laten weten verbaasd te zijn over het besluit van de Commissie en het oordeel te betreuren. Na overleg met de Staat en SJB heeft het College besloten beroep in te stellen tegen het besluit. Kennelijk overwegen de Staat en SJB hetzelfde te doen. De persberichten zijn hier na te lezen.

De Nederlandse staat is als lidstaat van de Unie op grond van artikel 263 2e alinea VWEU altijd beroepsgerechtigd. Bij een gemeente is dat anders. Een Nederlandse gemeente beschikt volgens artikel 2:1 lid 1 BW over rechtspersoonlijkheid. Gelet op onder andere het Vlaams Gewest arrest, kan een Nederlandse gemeente daarom slechts overeenkomstig artikel 263 4e alinea VWEU beroep instellen tegen (i) handelingen die tot haar gericht zijn, of (ii) die haar rechtstreeks en individueel raken, alsmede (iii) tegen regelgevingshandelingen die haar rechtstreeks raken en die geen uitvoeringsmaatregelen met zich meebrengen. In het onderhavige geval is het terugvorderingsbesluit van de Commissie niet tot de Gemeente gericht. Evenmin is het een regelgevingshandeling. Het besluit raakt haar echter rechtstreeks en individueel, want het belet de Gemeente om naar eigen goeddunken haar bevoegdheden uit te oefenen (r.o 28-30). Net als de Gemeente is ook SJB blijkens het Sardegna Lines arrest individueel en rechtstreeks door het terugvorderingsbesluit geraakt. SJB is immers de begunstigde van de steun en moet die ook terugbetalen (r.o. 34-36).



Als advocaat ben ik gespecaliseerd in mededingingsrecht, staatsteun, marktordening in de landbouw (GMO) en compliance. Naast mijn werk voor DVAN advocaten ben ik buiten promovendus bij de Rijksuniversiteit Groningen en de Wageningen Universiteit en onderzoek ik de ‘De rol van producentenorganisaties in het gemeenschappelijke landbouwbeleid’.

Nog geen reacties.

Laat een reactie achter

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

twaalf − 7 =